Hoge Raad spreekt zich uit over ontbinding van een huurovereenkomst

28 januari 2019

In een arrest van 28 september 2018 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag wanneer een rechter de huurovereenkomst van een woning mag ontbinden en of er voor de ontbinding van een huurovereenkomst van sociale huur andere regels gelden.

De casus

Het ging in deze zaak om een woning van Woningcorporatie Eigen Haard, die sinds augustus 2014 was verhuurd aan A. In de huurovereenkomst staat opgenomen dat het de huurder verboden is om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik aan derden te geven. A had echter de woning in 2017 gedurende 8 maanden gedeeltelijk in gebruik gegeven aan een gezin met een jong kind, dat geen woonruimte had.

De verhuurder vorderde in kort geding bij de Kantonrechter ontruiming, omdat de huurder zodanig was tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zou zijn.

De Kantonrechter stelde vervolgens op grond van zijn mogelijkheden prejudiciële vragen (voorvragen) aan de Hoge Raad of iedere tekortkoming van een partij aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, of dat het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten. Daarnaast vroeg de Kantonrechter of er aanleiding is om bijzondere eisen te stellen aan de ontbinding van overeenkomsten van huur en verhuur van een sociale woning, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is.

De Hoge Raad

De Hoge Raad geeft in het arrest antwoord op de vragen. Hoofdregel is en blijft ontbinding. De Hoge Raad legt opnieuw uit dat het niet alleen gaat om de in de wet genoemde gezichtspunten, teneinde te bezien of ontbinding is gerechtvaardigd. De Hoge Raad heeft het over alle omstandigheden van het geval en introduceert het nieuwe begrip “een tekortkoming van voldoende gewicht” als maatstaf voor de vraag of een ontbinding gerechtvaardigd is.

Voor een sociale huurwoning is geen apart regime nodig, aldus de Hoge Raad.

Conclusie
De Hoge Raad vat in zijn arrest alle al bekende jurisprudentie op het gebied van ontbinding van een huurovereenkomst nog weer eens duidelijk samen en benadrukt opnieuw, dat alle omstandigheden van het geval bepalen of ontbinding gerechtvaardigd is. De verhuurder moet stellen en bewijzen dat de tekortkoming heeft plaatsgevonden, waarna de huurder zal moeten aanvoeren dat er geen sprake is van een tekortkoming, dan wel dat deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend, dan wel gelet op de omstandigheden van het geval niet de ontbinding rechtvaardigt. De rechter zal dan moeten beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

Vragen over huurrecht?
Bij Lefers Advocaten werken specialisten op het gebied van huurrecht, die u graag bijstaan bij uw juridische vragen en/of problemen. Neem contact op via 0545 725 925 of via info@lefers-advocaten.nl.