Huurder is zelf verantwoordelijk voor de bestemming en vergunningen

22 december 2015

Een huurder wilde in 2006 een Italiaans restaurant openen in Nijmegen. Hij sloot een huurovereenkomst met Inbev en kwam er daarna achter dat het bestemmingsplan van de gemeente daar formeel geen restaurant toestond. Kon hij van zijn huurcontract af?

Bijzonder is ook dat op die plek al eerder een restaurant had gezeten en dat het gebruik van het pand als restaurant kon worden gelegaliseerd. De huurder vond echter dat de verhuurder hem over de bestemming van het pand had moeten informeren en beriep zich op dwaling. Buitengerechtelijk heeft hij de vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen.

 

De kantonrechter

De verhuurder liet het er niet bij zitten en begon een procedure tegen de huurder tot betaling van de achterstallige huur en schadevergoeding.
Bij de Kantonrechter kreeg de verhuurder gelijk. Het beroep op dwaling werd afgewezen.

 

Het Hof

In hoger beroep oordeelde het Gerechtshof dat het beroep op dwaling wel opging. Inbev had als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt op de hoogte moeten zijn van de bestemmingsperikelen en had de huurder hiervoor moeten waarschuwen. Weliswaar moest de huurder op basis van het huurcontract en de algemene voorwaarden daarbij, ook zelf onderzoek doen, maar het Hof oordeelde dat de waarschuwingsplicht zwaarder woog.

 

De Hoge Raad

Uiteindelijk moest de Hoge Raad er aan te pas te komen. Deze deed uitspraak in het arrest van 30 november 2015.
De Hoge Raad besprak in dit arrest wanneer een verhuurder zijn huurder moet waarschuwen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat vastgesteld moet worden wat een verhuurder zelf weet. De Hoge Raad geeft aan dat men niet gehouden is om inlichtingen te verschaffen over iets waarvan men niet op de hoogte is. De Hoge Raad concludeerde dan ook aan dat het enkele feit dat Inbev een grote professionele speler is op de Nederlandse horecamarkt en dat zij hoofdhuurder is van het pand, nog niet meebracht dat zij geacht werd op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het pand. De Hoge Raad oordeelde dan ook dat het Hof onvoldoende heeft onderbouwd waarom Inbev had moeten waarschuwen.
Hierbij werd ook verwezen naar een eerdere uitspraak van de Hoge Raad van 18 april 1986, waarin al door de Hoge Raad was gezegd dat in zijn algemeenheid een huurder van bedrijfsruimte er niet van mag uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen opleveren. Het ging in die zaak overigens om een koopovereenkomst.
Ook speelde mee dat in de huurovereenkomst was vastgelegd dat de huurder zelf verantwoordelijk was voor het verkrijgen en behouden van de noodzakelijke vergunningen.

 

Conclusie

Jan Lefers wijst er op dat deze zaak nog niet is afgerond. Een ander Gerechtshof moet nu gaan bepalen of de verhuurder terecht niets hoefde te zeggen. Het probleem is ook vaak om te bewijzen als huurder (die zich beroept op dwaling) dat de verhuurder daadwerkelijk wat wist en dat niet heeft gemeld.
Er lijkt wel duidelijkheid te zijn dat de onderzoeksplicht voor de huurder zwaar weegt. Zo’n huurder moet zelf navraag doen bij de gemeente of het pand qua vergunningen en bestemming geschikt is voor het doel, waarvoor hij het gaat huren.
Wat ook meespeelt is dat het lijkt dat de huurder in deze zaak wel heel snel aanstuurde op beëindiging van de huurovereenkomst wegens dwaling.
De nu voorliggende casus zou heel anders afgelopen zijn indien vaststond dat de gemeente van tevoren aan de verhuurder zou hebben geschreven dat dit gebruik niet toegestaan was en de verhuurder zo’n brief niet aan de huurder ter hand had gesteld.
Onder aan de streep geldt heel simpel: de huurder moet vaak contractueel, maar ook op grond van deze uitspraak zelf actie ondernemen om te onderzoeken of het door hem te huren pand qua bestemming en qua vergunningen geschikt is voor het doel waarvoor de huurder wil gaan huren. Slechts in uitzonderlijke situaties kan een huurder zich beroepen op dwaling.

in verband met het coronavirus hebben wij maatregelen genomen.

Lees hier meer
X