Renovatie en onderhoud van woonruimte en de verhuiskostenvergoeding

20 juni 2016

De Hoge Raad heeft recent meer duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer een huurder recht heeft op vergoeding van verhuiskosten in het geval de woonruimte wordt gerenoveerd en onderhouden.

De vragen
De verhuurder heeft het recht om gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden of renovaties aan het gehuurde uit te voeren. De huurder dient dit te accepteren. Onder dringende werkzaamheden vallen niet alleen herstelreparaties, maar ook dringende werkzaamheden ter voorkoming van schade. Soms is zo’n reparatie of renovatie zo ingrijpend, dat de huurder het gehuurde (tijdelijk) moet verlaten.

Artikel 220 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geeft in lid 5 aan dat bij renovatie de huurder recht heeft op een vergoeding voor de verhuiskosten. In 2016 bedraagt deze vergoeding € 5.892,00. De wet bepaalt ook dat het moet gaan om een verhuizing die noodzakelijk is om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. De huurder die zelf kiest voor een wisselwoning, krijgt geen vergoeding. De regeling geldt ook niet als er sprake is van onderhoud. In zo’n geval zou de huurder wel een huurvermindering kunnen vragen of schadevergoeding, als er sprake is van een gebrek.

Maar wat nu als een verhuurder juist op verzoek van zijn huurders die werkzaamheden verricht? Kan een verhuurder dan weigeren een verhuiskostenvergoeding te betalen? En als er sprake is van een combinatie van onderhoud en renovatie? En is de door de overheid bepaalde vergoeding dan dwingend?

De zaak
Deze vragen heeft de Hoge Raad in een arrest van 22 april 2016 beantwoord. De verhuurder, Portaal, kreeg in 2007 het verzoek van een huurder om de woning te gaan renoveren. Aan de huurder is vervolgens een aantal opties voorgelegd om uit te kiezen, waarbij de woning werd gerenoveerd maar ook verbeterd. Een deel van die werkzaamheden werd door de verhuurder betaald, een deel door de huurder. Voor de uitvoering van deze werkzaamheden verhuisde de huurder tijdelijk naar een wisselwoning. Vervolgens maakte de huurder aanspraak op vergoeding van zijn verhuiskosten. Portaal weigerde om die te voldoen.

Renovatie
In de voorliggende zaak geeft de Hoge Raad duidelijkheid over “renovatie” en “dringende werkzaamheden”.

Onder renovatie wordt verstaan (paragraaf 3.4.2 van het arrest): “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Volgens de Hoge Raad geldt dan het volgende: “Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid.”

Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. De Hoge Raad in paragraaf 3.4.2: “Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.”

Dit verschil is van belang, omdat de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd is bij renovatie en de werkzaamheden die nodig zijn voor de renovatie verhuizing nodig maken. Als er sprake is van een combinatie van werkzaamheden, geldt volgens de Hoge Raad dat de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, indien de voor renovatie nodige werkzaamheden (op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden) het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

Op de vraag of het van belang is of de renovatie wordt uitgevoerd op verzoek van een huurder geeft de Hoge Raad aan dat dit aspect geen rol speelt: er moet alleen gekeken worden naar de vraag of er sprake is van renovatie en  of  die renovatie de verhuizing noodzakelijk maakt.

Als laatste stelt de Hoge Raad vast op basis van de wetsgeschiedenis dat de verhuiskostenvergoeding dwingend is, niet alleen voor sociale verhuurders, maar voor alle verhuurders.

Jan Lefers over deze uitspraak
In de praktijk blijkt opnieuw dat de grens tussen renovatie en dringende werkzaamheden (= feitelijk verhuurdersonderhoud) lastig is. Een vuistregel is meestal dat bij onderhoud de bestaande situatie wordt behouden en wordt hersteld. Bij renovatie vindt er een verbetering van het gehuurde plaats met een vernieuwing, waarbij vaak ook het gehuurde qua inrichting en indeling wordt gewijzigd.

Uit deze uitspraak blijkt dat een verhuurder er goed aan doet om voorafgaand aan alle voorgenomen werkzaamheden goed in te schatten wat renovatie en wat onderhoud is. Als de renovatie een verhuizing nodig maakt, dient de verhuurder een verhuiskostenvergoeding aan te bieden bovenop de overige schadevergoeding. In de praktijk zien wij dan meestal dat daarna ook de huurprijs (fors) omhoog gaat, juist in verband met de verhoging van het comfort.

Voor meer vragen of toelichting kunt u contact op nemen met Lefers Advocaten via info@lefersadvocatuur.nl.

Jan Lefers

 

in verband met het coronavirus hebben wij maatregelen genomen.

Lees hier meer
X