De taxerende makelaar en zijn aansprakelijkheid voor een taxatie

2 februari 2017

Een makelaar taxeert een pand en doet dit aantoonbaar verkeerd. Is hij aansprakelijk jegens de bank, die op basis van zijn taxatie een financiering verstrekte?

Een NVM-makelaar wordt in het kader van een herstructurering van de financiering van bedrijfsactiviteiten gevraagd een bedrijfspand te taxeren. Doel van het rapport is het verkrijgen van die herfinanciering bij een bank. De makelaar verricht zijn taxatie in opdracht van de eigenaar en gaat iets te gemakkelijk uit van onjuist opgaven van de eigenaar. Daarmee waardeert hij het pand fors te hoog. In het rapport staat de exoneratieclausule dat geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard voor gebruik van het rapport door derden. De makelaar wist echter dat de bank het rapport voor die herfinanciering zou gaan gebruiken.

Het bedrijf komt in financiële moeilijkheden en failleert. De bank gaat over tot verkoop van het pand en dat blijkt fors minder waard te zijn. De bank dient een tuchtklacht in tegen de makelaar, die gegrond wordt verklaard: de makelaar wordt berispt. Vervolgens gaat de bank procederen tegen de makelaar en vordert het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs en de door de makelaar getaxeerde executiewaarde. De makelaar beroept zich op de exoneratieclausule: de bank is een derde en is niet zijn opdrachtgever. Komt hij hier mee weg?

De uitspraak van het Hof

Deze interessante vraag is door het Hof Arnhem-Leeuwarden beantwoord in zijn arrest van 23 september 2014. De bank kreeg nul op het rekest. Deze zaak is daarna nog voorgelegd aan de Hoge Raad, maar deze verwierp bij arrest van 9 september 2016 het cassatieberoep van de bank.

Conclusies
Het gaat om de vraag of een makelaar-taxateur aansprakelijkheid jegens derden kan uitsluiten door in zijn rapport een clausule op te nemen, terwijl hij weet dat die derde het rapport in het kader van een herfinanciering gaat gebruiken. Is er dan geen zorgplicht voor die makelaar?

Het Hof concludeert dat in de gegeven omstandigheden voor de zorgplicht het er op aankomt wat derden van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mogen verwachten. Dit is door de Hoge Raad al eerder uitgemaakt in het zogenaamde Savills-arrest van 17 februari 2012. Door een exoneratie mag die derde daar niet op vertrouwen.

Al in een eerdere vergelijkbare situatie was door het Gerechtshof Arnhem aangenomen dat de betreffende clausule verhindert dat een derde gerechtvaardigd kan vertrouwen dat met dat rapport de zorgplicht van de makelaar jegens die derde in acht is genomen.

Banken zullen dus met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid voortaan een taxatierapport met een dergelijke clausule niet meer accepteren voor een financieringsaanvraag. De NVM zou er goed aan doen om hiervoor richtlijnen te ontwikkelen en haar opdrachtgevers hierop te wijzen. Hoe ver wil en kan de makelaar instaan voor de juistheid van zijn taxatie, als men weet dat derden hierop vertrouwen?

 

Jan Lefers