Geen redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in combinatie met Europees recht

Wat mag wel en wat mag niet?

De wet is op dit punt sowieso streng: het nieuwe aanbod mag geen wijziging van de huurprijs of van de servicekosten bevatten bij niet-geliberaliseerde woonruimte (sociale huur). De verhuurder kan dus niet zomaar de huurprijs gaan verhogen bij deze categorie. Bij geliberaliseerde woonruimte is die mogelijkheid er wel, maar ook dan zal uiteindelijk de rechter moeten toetsen in hoeverre de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is.

Als er sprake is van renovatie, kan de verhuurder meer. Het voorstel om de woning te renoveren en dus qua comfort te verbeteren, brengt logischerwijs een verhoging van de huurprijs mee. Dat mag een verhuurder onder omstandigheden verlangen en dus voorstellen. Als de huurder dat weigert, speelt hij hoog spel. Als het echter om gewoon onderhoud gaat, mag de verhuurder juist weer niet de huurprijs zomaar verhogen. Dit vergt dus een zorgvuldige aanpak: is het onderhoud of renovatie?

Een nieuw aanbod

In sommige situaties kan een huurovereenkomst zodanig zijn verouderd, dat deze niet meer goed past bij de huurverhouding tussen partijen. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om duidelijke afspraken vast te leggen omtrent indexatie. Recent heeft de Rechtbank Zeeland West-Brabant[1]   duidelijk gemaakt dat ook dan gekeken moet worden naar de rol van het Europese recht qua consumentenbescherming.

In de betreffende casus ging het om partijen die sinds oktober 2005 met elkaar een huurovereenkomst hadden gesloten. Per juli 2023 waren partijen een nieuwe huurprijs overeengekomen van € 700,- per maand.

Daarna zijn partijen gaan praten over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. In het tekstvoorstel had de verhuurder opgenomen dat de huurprijs jaarlijks zou kunnen worden aangepast met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte. Daarnaast werd er een boetebepaling opgenomen en werd vastgelegd dat als verhuurder zou besluiten de woning te gaan renoveren, de huurder verplicht zou zijn het gehuurde te verlaten. De verhuurder bood de huurder dit contract aan op basis van het gebruikelijke model van de ROZ.

Toen de huurder weigerde om deze nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen, heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd.

Wat oordeelde de rechter?

In het genoemde vonnis liep de kantonrechter het aanbod langs. Om te beginnen stelde de kantonrechter (terecht) als uitgangspunt vast, dat hij het aanbod als geheel beoordeelt en dat het hem niet is toegestaan om delen uit dit aanbod weg te strepen die hij onredelijk acht, om zo alsnog tot een redelijk voorstel te komen.

De kantonrechter overweegt allereerst dat het ROZ-model op zich een redelijk en gebruikelijk model is. Echter, er moet wel gekeken worden of dit model leidt tot een verslechtering van de situatie van huurder, waarbij ook gekeken moet worden naar de belangen van de verhuurder.

De huurder voerde daarbij aan dat het voorstel op in ieder geval drie punten onredelijk was, namelijk vanwege de boetebepalingen, de bijzondere bepaling bij de renovatie en de bepaling over de indexatie van de huurprijs.

De kantonrechter overweegt daarna heel snel dat de boetebepaling niet redelijk is en dat de huurder daarmee in een nadeligere positie wordt gebracht. Dit punt zien wij nu ook vaker terug komen in jurisprudentie waarbij de Europese regels voor consumentenbescherming worden getoetst.

Ook de onduidelijke formulering over de ontruiming door de huurder bij het besluit van de verhuurder om te renoveren gaat de kantonrechter te ver. Ook dit voorstel is onredelijk.

De indexering die de verhuurder heeft voorgesteld wordt wel redelijk geacht.

Omdat twee van de drie onderdelen van de nieuwe huurovereenkomst onredelijk zijn, wordt het voorstel als geheel als onredelijk bestempeld. De vorderingen van de verhuurder om de huurovereenkomst te laten eindigen worden dan ook afgewezen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Wat kunnen we hiervan leren? Het betekent in ieder geval dat een wijziging van de huurovereenkomst een stuk lastiger is geworden bij woonruimte. De verhuurder zal heel goed moeten kunnen uitleggen waarom een aanpassing van de huurovereenkomst redelijk is. Voor de huurder is het natuurlijk riskant, maar hij kan in principe makkelijker verweer voeren en proberen de rechter mee te krijgen in de onredelijkheid van een nieuw contract. Mede gelet op de rol van de Europese regelgeving ter bescherming van consumenten tegen onredelijke bedingen zijn rechters hier de laatste tijd veel strenger op geworden en dat zien wij in meer uitspraken terug.

[1] Rechtbank Zeeland West-Brabant, 15 mei 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3214