0545 725 925
Huurachterstand incasseren
Het huurrecht regelt de mogelijkheden en gevolgen ten aanzien van een huurovereenkomst. Een huurovereenkomst is een overeenkomst, waarbij de verhuurder een zaak in gebruik geeft aan de huurder. Bijvoorbeeld een woonruimte. De huurder moet dan een tegenprestatie leveren. Meestal het maandelijks betalen van een geldsom.
Hulp nodig bij het incasseren van een huurachterstand?
Allereerst geldt hier: voorkomen is beter dan genezen. Zorg voor een bankgarantie, een waarborgsom of een andere partij die borg wil staan voor de huurder. Mocht de huurder toch niet op tijd betalen, schakel dan op tijd een huurrechtspecialist in. De specialist legt afspraken over de betaling van de achterstand goed vast.
Een specialist kan snel schakelen en ervoor kiezen om naar de rechter te gaan. Er kan dan om ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst worden verzocht. Niet elke wanbetaling door een huurder leidt automatisch tot ontbinding. Er zijn gevallen, waarin een verhuurder nadere afspraken moest maken met zijn huurder.
Ook hier is ons advies: overleg op tijd wat er kan en niet kan, om onnodige kosten en schade te voorkomen.
Stappenplan
- Overleg met een specialist: Hoe groot is de achterstand? Wat zijn de redenen?
- Probeer onderling afspraken te maken.
- Aanzegging tot betaling en aankondiging procedure.
- Het opstarten van een procedure om een vonnis te krijgen.
- Het executeren van het vonnis om de achterstand te incasseren en eventueel het gehuurde te laten ontruimen.
Kan de verhuurder een ontruimingsvonnis onbeperkt executeren?
De rechter ontbindt een huurovereenkomst in zijn vonnis. Op basis van dat vonnis kan de verhuurder de huurder laten ontruimen. De huurder moet het gehuurde dan verlaten. In ruil voor betaling van de huurachterstand en proceskosten kan de verhuurder bereid zijn de huurder een tweede kans te geven. Als er dan opnieuw een huurachterstand ontstaat, kan de verhuurder de huurder niet zomaar laten ontruimen op basis van het oude vonnis. Dit kan wel als dat uitdrukkelijk is afgesproken.
Belangrijk is het maken van duidelijke afspraken. Bijvoorbeeld dat de verhuurder alleen afziet van ontruiming als de huurder niet alleen de huurachterstand betaalt, maar ook geen nieuwe huurachterstand laat ontstaan in de toekomst. Met deze afspraak ben je er nog niet. Als de huurder geruime tijd wel goed betaalt, kan je het vonnis niet alsnog gebruiken. Je mag het vonnis binnen grofweg een periode van één jaar alsnog gebruiken. Daarna zal je toch weer opnieuw naar de rechter moeten.
Huurachterstand incasseren bij faillissement?
De huurder is failliet. Er komt een curator in beeld. De curator zegt de huurovereenkomst op. Wat nu als de curator het pand in slechte staat oplevert? Krijgt de verhuurder dan de schade vergoed?
De curator van een failliete huurder kan een huurovereenkomst na faillissement opzeggen. De wettelijke termijnen gelden. De meeste curatoren doen dit vlak na het uitspreken van het faillissement.
Bij faillissementen is er verschil tussen boedelschuldeisers en concurrente (gewone) schuldeisers. Boedelschulden ontstaan na het uitspreken van het faillissement. Gewone schulden zijn meestal ontstaan voor het faillissement. Boedelschulden worden als eerste betaald. Als er dan nog geld over is, komen de andere schulden aan de beurt.
De huursom is een boedelschuld. Maar wat als de curator het pand in slechte staat oplevert? Dit betreft geen boedelschuld. Dit is namelijk ontstaan voor het faillissement. De huurder was al voor het faillissement verplicht om de schade te vergoeden.
Ons advies: laat een controle doen naar de staat van het pand direct na het uitspreken van een faillissement van de huurder. Als er dan schade is, valt dit onder een gewone schuld. Als er daarna schade is ontstaan, is dat een boedelschuld. De verhuurder moet dan wel bewijzen dat de schade later is ontstaan. Dit kan dus door een adequate controle en vastlegging daarvan.
