0545 725 925
Onderhoud en gebreken
Het huurrecht regelt de mogelijkheden en gevolgen ten aanzien van een huurovereenkomst. Een huurovereenkomst is een overeenkomst, waarbij de verhuurder een zaak in gebruik geeft aan de huurder. Bijvoorbeeld een woonruimte. De huurder moet dan een tegenprestatie leveren. Meestal het maandelijks betalen van een geldsom.
Hulp nodig bij achterstallig onderhoud?
De verhuurder moet ervoor zorgen dat het gehuurde in goede staat verkeert. Hij moet gebreken oplossen. Denk aan lekkages, vochtige ruimtes of achterstallig onderhoud. Voor dagelijks onderhoud is de huurder verantwoordelijk. Wat moet je doen als er sprake is van gebreken aan de huurwoning? En wie is er voor dat gebrek verantwoordelijk? Mag de huurder huur inhouden?
Ons advies: overleg tijdig met een specialist.
Stappenplan
- Overleg met een specialist: Welke gebreken zijn er en wie is aansprakelijk?
- Het aanschrijven van de partij die het onderhoud moet doen.
- Mag er verrekend worden?
- Komen we er niet uit? Gaan we de zaak voorleggen aan de rechter?
Mag je als huurder de huur opschorten bij gebreken?
Je kan als huurder de verhuurder aanspreken vanwege gebreken. Vaak wordt dan ook de huur tijdelijk niet betaald. Dit noemen we opschorting van de huur. Dat is niet zonder risico’s.
Bij een gebrek dient de huurder dit eerst bij de verhuurder te melden. Hij moet aandringen op herstel. De verhuurder moet vervolgens de melding onderzoeken. Hij stelt vast of het gebrek is toe te rekenen aan de huurder. Als dit niet het geval is, moet de verhuurder zorg dragen voor herstel.
Maar wat nou als de verhuurder niets doet? De huurder kan dan een deel van de huur opschorten. Van belang is dat dit een gepast pressiemiddel moet zijn. Bij bedrijfsruimtes wordt opschorting in huurovereenkomsten vaak verboden. Dan is het opschorten van de huur zeer riskant. Beter is om dan naar de rechter te gaan.
Opschorting is een tijdelijke maatregel en leidt niet tot afstel, maar tot uitstel van betaling. Als de huurder te weinig betaalt of niet alsnog betaalt zodra het gebrek is verholpen, loopt hij het risico dat de verhuurder naar de rechter gaat en ontbinding van de huurovereenkomst vraagt.
Als huurder doe je er verstandig aan om voorafgaand aan de opschorting tijdig en professioneel advies in te winnen over de mogelijkheden. Als verhuurder moet je gebreken goed onderzoeken en deugdelijk vastleggen wie wat precies moet doen. Voor beiden geldt dat rechterlijke toetsing vooraf veel duidelijk maakt.
Wanneer heeft een huurder recht op vergoeding van verhuiskosten in het geval van renovatie en onderhoud?
De verhuurder heeft het recht om gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden of renovaties aan het gehuurde uit te voeren. De huurder dient dit te accepteren. Onder dringende werkzaamheden vallen niet alleen herstelreparaties, maar ook dringende werkzaamheden ter voorkoming van schade. Soms is zo’n reparatie of renovatie zo ingrijpend, dat de huurder het gehuurde (tijdelijk) moet verlaten.
De wet bepaalt dat bij renovatie de huurder recht heeft op een vergoeding voor de verhuiskosten. Het moet dan gaan om een verhuizing die noodzakelijk is om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. De huurder die zelf kiest voor een wisselwoning, krijgt geen vergoeding. De regeling geldt ook niet als er sprake is van onderhoud. In zo’n geval zou de huurder wel een huurvermindering kunnen vragen. Of een schadevergoeding als er sprake is van een gebrek.
Maar wat nu als een verhuurder juist op verzoek van zijn huurders die werkzaamheden verricht? Kan een verhuurder dan weigeren een verhuiskostenvergoeding te betalen? En als er sprake is van een combinatie van onderhoud en renovatie? En is de door de overheid bepaalde vergoeding dan dwingend?
Als er sprake is van een combinatie van werkzaamheden moet er een verhuiskostenvergoeding betaald worden, als de renovatiewerkzaamheden op zichzelf het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Het maakt geen verschil of de renovatie wordt uitgevoerd op verzoek van de huurder. De verhuiskostenvergoeding is dwingend.
De grens tussen renovatie en onderhoud is lastig. Een vuistregel is dat bij onderhoud de bestaande situatie wordt behouden en hersteld. Bij renovatie vindt er een verbetering met een vernieuwing plaats. Vaak wordt dan ook het gehuurde qua inrichting en indeling gewijzigd.
Ons advies: schat vooraf in wat renovatie en wat onderhoud is. Als de renovatie een verhuizing nodig maakt, dient de verhuurder een verhuiskostenvergoeding aan te bieden bovenop een eventuele schadevergoeding. In de praktijk zien wij dat meestal daarna de huurprijs (fors) omhoog gaat in verband met de verhoging van het comfort.
Kan een verhuurder een huurovereenkomst opzeggen als hij een pand wil renoveren?
De verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen als hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft. Bij een woonruimte wordt dit niet zomaar gehonoreerd. Huurders van een woonruimte worden door het recht beschermd.
Het enkel onrendabel zijn van het verhuren van een woonruimte in de huidige staat is niet voldoende om de huur op te zeggen. Er moet dan sprake zijn van een constante wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten van de huur. Pas dan kan de rechter oordelen dat er sprake is van een zo dringend eigen gebruik dat de huurovereenkomst eindigt.
Bij een bedrijfsruimte is dit anders. Bij bedrijfsruimte wordt de huurder ook beschermd, maar niet zo vergaand als de huurder van een woonruimte. De bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder spelen een rol. Van de verhuurder kan niet worden gevraagd dat hij een huurovereenkomst voortzet, die ook na renovatie leidt tot een kostendekking. Als de verhuurder kan aantonen dat hij een financieel belang heeft bij de renovatie komt hij een heel eind.
