0545 725 925
Opzeggen en ontbinden huurovereenkomst
Het huurrecht regelt de mogelijkheden en gevolgen ten aanzien van een huurovereenkomst. Een huurovereenkomst is een overeenkomst, waarbij de verhuurder een zaak in gebruik geeft aan de huurder. Bijvoorbeeld een woonruimte. De huurder moet dan een tegenprestatie leveren. Meestal het maandelijks betalen van een geldsom.
Hulp nodig bij het opzeggen en ontbinden van een huurovereenkomst?
Opzegging is het beëindigen van een huurovereenkomst. De vraag of opzegging mogelijk is, hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst. Voor de verschillende soorten huurrecht gelden verschillende regels voor de opzegging.
Ontbinding van een huurovereenkomst gaat via de rechter. Dit kan als één van de partijen zich niet aan de overeenkomst houdt. Ons advies: zorg dat je op tijd met een specialist overlegt over een voorgenomen opzegging of ontbinding.
Stappenplan
- Overleg met een specialist: welk huurregime is van toepassing?
- Tot wanneer loopt de huurovereenkomst en kan er opgezegd worden?
- Zijn er afspraken te maken over een beëindiging in onderling overleg?
- Is ontbinding een reële mogelijkheid?
- Gaan we de zaak voorleggen aan de rechter? En zo ja, hoe?
Wat te doen bij een opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW)?
Als huurder krijg je te maken met een opzegging van jouw huurovereenkomst bedrijfsruimte. Het is voor jou onmogelijk om jouw bedrijf binnen die opzeggingstermijn te verplaatsen. Eigenlijk wil je ook helemaal niet weg.
Wat kan je als huurder dan doen? Je kan in ieder geval drie keer naar de rechter om uitstel te vragen. Dit noemen we ontruimingsbescherming. Dit kan leiden tot drie jaar extra huurtijd om bijvoorbeeld een andere bedrijfsruimte te vinden.
Belangrijk is ook om de vraag te stellen of jij met jouw bedrijf wel onder het huurregime van 7:230a BW valt. Dat is niet altijd duidelijk. Bij 7:230a BW moet je denken aan kantoren, fabrieken en loodsen. Als je niet onder deze categorie valt dan gelden er andere wetten. De opzegging kan dan nietig zijn. Dit betekent dat de opzegging ongeldig is en dus niet heeft plaatsgevonden.
Krijg je met een opzegging te maken? Dien dan tijdig een verzoek tot ontruimingsbescherming bij de rechter in. Stel dan ook de zogenoemde voorvraag over de kwalificatie van jouw huurovereenkomst. Je verzoekt de rechter dan om aan te geven welk huurregime van toepassing is.
Kan een verhuurder een huurovereenkomst opzeggen als hij een pand wil renoveren?
De verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen als hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft. Bij een woonruimte wordt dit niet zomaar gehonoreerd. Huurders van een woonruimte worden door het recht beschermd.
Het enkel onrendabel zijn van het verhuren van een woonruimte in de huidige staat is niet voldoende om de huur op te zeggen. Er moet dan sprake zijn van een constante wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten van de huur. Pas dan kan de rechter oordelen dat er sprake is van een zo dringend eigen gebruik dat de huurovereenkomst eindigt.
Bij een bedrijfsruimte is dit anders. Bij bedrijfsruimte wordt de huurder ook beschermd, maar niet zo vergaand als de huurder van een woonruimte. De bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder spelen een rol. Van de verhuurder kan niet worden gevraagd dat hij een huurovereenkomst voortzet, die ook na renovatie leidt tot een kostendekking. Als de verhuurder kan aantonen dat hij een financieel belang heeft bij de renovatie komt hij een heel eind.
Wanneer mag een rechter de huurovereenkomst van een woning ontbinden?
Een huurovereenkomst kan worden ontbonden als één van de partijen zich niet aan de overeenkomst houdt. Hierbij kan je denken aan een huurachterstand van de huurder. Of het slecht onderhouden van het gehuurde door de verhuurder. Ontbinding gaat in beginsel altijd via de rechter.
Alle omstandigheden bepalen of ontbinding gerechtvaardigd is. De verhuurder (of huurder) moet stellen en bewijzen dat de tekortkoming heeft plaatsgevonden. De huurder (of verhuurder) zal dan moeten aanvoeren dat er geen sprake is van een tekortkoming. Of dat de tekortkoming hem of haar niet kan worden toegerekend. De rechter beoordeelt of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit geldt ook voor een sociale huurwoning. Een huurovereenkomst kan ook ontbonden worden bij geweld van de huurder tegen de verhuurder.
Kan de verhuurder een ontruimingsvonnis onbeperkt executeren?
De rechter ontbindt een huurovereenkomst in zijn vonnis. Op basis van dat vonnis kan de verhuurder de huurder laten ontruimen. De huurder moet het gehuurde dan verlaten. In ruil voor betaling van de huurachterstand en proceskosten kan de verhuurder bereid zijn de huurder een tweede kans te geven. Als er dan opnieuw een huurachterstand ontstaat, kan de verhuurder de huurder niet zomaar laten ontruimen op basis van het oude vonnis. Dit kan wel als dat uitdrukkelijk is afgesproken.
Belangrijk is het maken van duidelijke afspraken. Bijvoorbeeld dat de verhuurder alleen afziet van ontruiming als de huurder niet alleen de huurachterstand betaalt, maar ook geen nieuwe huurachterstand laat ontstaan in de toekomst. Met deze afspraak ben je er nog niet. Als de huurder geruime tijd wel goed betaalt, kan je het vonnis niet alsnog gebruiken. Je mag het vonnis binnen grofweg een periode van één jaar alsnog gebruiken. Daarna zal je toch weer opnieuw naar de rechter moeten.
