Valkuilen in het huurrecht

 

Valkuilen in het huurrecht 1 –  de opzegging

Met name voor de verhuurder zijn er de nodige valkuilen in het huurrecht. Zo geldt dat er voor de verschillende types huurrecht (woonruimte/290 BW bedrijfsruimte/ 230a BW) verschillende regels gelden met strakke voorwaarden voor de opzegging. Er dient gebruik gemaakt te worden van strakke gereguleerde opzeggingsgronden. Als u het niet goed formuleert, hebt u later in de procedure tegen de huurder een probleem.

Advies: zorg dat u tijdig met uw belangenbehartiger overlegt over een voorgenomen opzegging, aangezien dat vaak maatwerk is.

Valkuilen in het huurrecht 2 – het contract

U kent dat wel: een bevriende makelaar van u heeft nog wel een voorbeeld contract en dat kan zo even overgenomen worden voor uw huurverhouding. Ons advies: doe dat niet, maar overleg altijd even met een specialist. Het punt blijft natuurlijk dat u zo’n huurovereenkomst juist sluit voor de onverhoopte situatie dat achteraf er dingen niet lopen zoals u had gedacht. Dat kan zowel voor u als huurder, maar ook voor u als verhuurder gelden.

Praktische tip: als u bijzondere redenen heeft om juist dit huurpand te gaan (ver)huren, leg dat dan uitdrukkelijk vast. Doet u dat niet, dan hebt u achteraf vaak een probleem.

Valkuilen in het huurrecht 3 – de hoogte van huurprijs

Bij woonruimte is het mogelijk om de hoogte van de huurprijs te laten toetsen binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Hiervoor is de Huurcommissie de juiste instantie.

Bij bedrijfsruimte ligt dit veel lastiger. Daar kan in principe de hoogte van de huurprijs pas na grofweg vijf jaren worden aangepast, waarvoor dan bij winkelruimte ook nog weer een ingewikkelde procedure geldt: u mag bijvoorbeeld pas naar de rechter als u samen met de andere partij een deskundige hebt aangewezen, die voor u samen de redelijkheid van de huurverhoging of -verlaging gaat beoordelen. Hiermee wil de wetgever voorkomen dat er over alle huurprijsaanpassingen wordt geprocedeerd. In de praktijk zien wij vaak dat er toch veel discussie komt, bijvoorbeeld over de persoon van de deskundige. Ook zijn er partijen die weigeren mee te werken om gezamenlijk een deskundige te benoemen. Mocht u hier mee zitten: overleg tijdig met een specialist!

Bij overige bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken) is er veel contractvrijheid. Check uw huurovereenkomst op tijd om na te gaan wat u moet doen. Vaak helpt het om op tijd te gaan onderhandelen met uw contractpartij, waarbij het soms zinvol is om de huurovereenkomst zelfs op te zeggen. Hiermee kunt u een situatie creëren waarin nader overleg over een nieuw huurcontract hand in hand gaat met een aangepaste huurprijs. Ook hier geldt: overleg tijdig!

Valkuilen in het huurrecht 4 – wanbetaling door de huurder

Allereerst geldt ook hier: voorkomen is vaak beter dan genezen. Zorg voor een bankgarantie, een waarborgsom of een andere partij die borg wil staan voor de huurder. Mocht de huurder toch niet op tijd betalen, schakel dan op tijd een huurrechtspecialist in: deze legt afspraken over de betaling van de achterstand goed vast en kan snel schakelen door de rechter te benaderen om ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Andersom: niet elke wanbetaling door een huurder leidt automatisch tot ontbinding van de huur. Er zijn gevallen bekend in de jurisprudentie waarin een verhuurder het lid op de neus kreeg en nadere afspraken moest maken met zijn huurder.

Ook hier is het motto: overleg op tijd wat er kan en niet kan, om onnodige kosten en schade te voorkomen.

Valkuilen in het huurrecht 5 – hennepteelt

Jan Lefers heeft ruime ervaring met beëindiging van huurovereenkomsten als gevolg van hennepteelt. De verhuurder blijft vaak met een grote strop zitten: zijn huurder is weg en laat het pand vaak met een grote schade achter.

Praktische tips:

  • zorg dat u via de politie inzage krijgt in het proces-verbaal van het oprollen van de hennepkwekerij. Jan Lefers kan u daar desgewenst mee helpen;
  • leg goed met foto’s vast wat u hebt aangetroffen in en om het pand;
  • overleg met de huurder over herstel van betalingen en leg dit schriftelijk vast met handtekeningen;
  • ga nooit meteen akkoord met de stellingname van de stroomleverancier dat u als eigenaar van het pand de kosten van her-aansluiting moet betalen.

Ook hier geldt: even overleggen met Jan Lefers kan veel schade voorkomen.

Valkuilen in het huurrecht 6 – verhuurder en faillissement

Faillissement huurder en schade: wat mag de verhuurder van de curator verwachten?

Verhuurders worden vaker geconfronteerd met een failliete huurder en een curator die een huurovereenkomst opzegt. Wat nu als de curator het pand in slechte staat oplevert? Krijgt de verhuurder de schade vergoed? De Hoge Raad oordeelde recent over zo’n geval en kwam met een verduidelijking. 

De wet bepaalt dat de curator van een failliete huurder een huurovereenkomst na faillissement kan opzeggen, met inachtneming van de daarvoor geldende wettelijke termijnen. De meeste curatoren doen dit vrij snel na het uitspreken van het faillissement.

In faillissementen is er verschil tussen boedelschuldeisers en concurrente (gewone) schuldeisers. Boedelschulden ontstaan na het uitspreken van het faillissement op grond van de wet of door toedoen van de curator, terwijl gewone schulden meestal dateren van voor het faillissement. Boedelschulden worden als eerste betaald. Als er dan nog geld over is, komen de andere schulden aan de beurt.

De huursom is vanaf datum faillissement een boedelschuld. Zoals gezegd ontstaan daarnaast, volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad, boedelschulden als deze door ”toedoen” van de curator zijn ontstaan. Wat nu als de curator het pand oplevert en daarbij een aantal oude gebreken aan het pand niet herstelt? Betreft dat een boedelschuld (door “toedoen” van de curator) of niet?

De Hoge Raad
In zijn arrest van 19 april 2013 heeft de Hoge Raad over deze vraag geoordeeld. De huurder ging failliet en de curator heeft de huurovereenkomst opgezegd. Bij de oplevering van het gehuurde pand werd vastgesteld dat er schade was aan de buitengevel en aan de deuren voor een bedrag van € 24.000.

De verhuurder vond dat er sprake was van een boedelschuld. De herstelkosten waren volgens de verhuurder het gevolg van de opzegging door de curator. Dus ontstaan door toedoen van de curator. De curator vond dat de herstelkosten al eerder verschuldigd waren en er daarom geen sprake was van een boedelschuld.

De kantonrechter oordeelde in eerste instantie dat de vordering van de verhuurder al tijdens de looptijd was ontstaan. De huurder was dus al voor het faillissement verplicht om de schade te vergoeden, zodat de schade niet door toedoen van de curator was ontstaan.

Partijen hebben daarna deze zaak voorgelegd aan de Hoge Raad, met het verzoek te bepalen of de schuld dan al geen boedelschuld is. De Hoge Raad legt de nadruk op het exclusieve karakter dat de wetgever aan een boedelschuld heeft willen geven. Vervolgens verlaat de Hoge Raad het “toedoen”-criterium, in die zin dat in het arrest is bepaald dat slechts in drie gevallen sprake is van een boedelschuld, waaronder niet inbegrepen schade voortvloeiend uit gebreken die zijn ontstaan voor datum van het uitspreken van het faillissement. Uiteindelijk oordeelde de Kantonrechter dus juist. De schade is in dit geval geen boedelschuld.

Praktische tip
Het is verstandig voor de verhuurder om meteen na het uitspreken van een faillissement van de huurder een controle te laten doen naar de staat van het pand. Alle gebreken die er op dat moment al zijn, leveren slechts een gewone (concurrente) vordering op. Als bij oplevering blijkt dat er nog schade is ontstaan, is dat een boedelschuld. De verhuurder zal dan wel moeten bewijzen dat de schade later is ontstaan, hetgeen hij dus kan doen door adequate controle en vastlegging daarvan.

 

Valkuilen in het huurrecht 7 – het energielabel

Het energielabel: de stand van zaken per 1 januari 2015

Sinds 1 januari 2008 is de eigenaar van een gebouw verplicht om bij verkoop of verhuur een energielabel (ook wel genaamd: energieprestatiecertificaat of EPC) te verstrekken. In de praktijk gebeurt dit nauwelijks. Onder druk van de Europese Commissie heeft Nederland in 2012 een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer, dat door de Kamer echter op 20 november 2012 is verworpen. Wat is de stand van zaken nu?

Het Nederlandse energielabel voldoet niet aan de Richtlijn Energie Prestaties van Gebouwen van de Europese Commissie uit 2002. Deze richtlijn heeft als doel het energieverbruik en de milieubelasting van gebouwen te verminderen. De EC heeft al lang kritiek op hoe Nederland deze richtlijn vertaalt in Nederlandse wetgeving. Onder druk van Brussel heeft de regering in 2012 een wetsvoorstel ingediend om de Woningwet te gaan wijzigen. Dit voorstel is op 20 november 2012 verworpen door de Tweede Kamer omdat het volgens de Kamer vooral op particuliere woningbezitters een te grote administratieve last legt.

Het wetsvoorstel bij koop

De wetgever wilde bepalen dat vanaf 1 januari 2013 de verkoper een geldig EPC voor dat gebouw aan de koper dient te overhandigen. De notaris moest dit gaan controleren. Zou er geen EPC zijn, dan mocht de notaris de leveringsakte niet passeren. Als u als verkoper belang zou hebben bij een snelle levering, dan diende u zich tijdig hierop voor te bereiden door zo’n certificaat te laten opmaken. Dit systeem komt niet meer terug in de systematiek die minister Blok in juni 2014 heeft aangekondigd.

Het wetsvoorstel bij huur

Bij huur was het complexer. Ook bij huur diende de verhuurder bij de aanvang van een huurovereenkomst een geldig EPC aan de huurder te geven. Deed hij dat niet, dan was de overeenkomst wel geldig. De huurder kon alsnog om afgifte vragen van dit EPC. Tot het moment dat de verhuurder hieraan voldeed was de huurder 10 procent van de huurprijs niet verschuldigd. Deze ‘boete’ mocht hij in eigen zak steken. Ook deze regeling is vervallen in de voormelde systematiek van minister Blok.

De stand van zaken per 1 januari 2015

Minister Blok heeft op 5 juni 2014 een brief gestuurd aan de Tweede Kamer. Hierin heeft hij aangekondigd dat alle woningeigenaren, die nog geen EPC hebben, in januari 2015 een voorlopig EPC krijgen, gebaseerd op informatie uit publieke databases. Elke eigenaar, die zijn woning wil verkopen of verhuren, dient vanaf 1 januari 2015 een definitief EPC te overhandigen aan zijn koper/huurder. Om het voorlopige EPC definitief te maken, dient de eigenaar in te loggen in een publieksvriendelijke omgeving en kan vervolgens via een stappenplan een definitief EPC opvragen. Na de digitale invuloefening gaat de informatie naar een deskundige, die vervolgens controleert of het EPC definitief kan worden afgegeven. Kortom: dit is een weg die zeker enige tijd zal duren en waar een verkoper ook tijdig aan moet gaan beginnen. Verhuurders dienen vanaf 1 januari 2015 een geldig definitief EPC te verstrekken aan de huurder van een woning. Doet men dat niet, dan riskeert men een boete van ongeveer € 400,00.

Sancties

In dit nieuwe systeem is een belangrijke rol weggelegd voor de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT moet controleren of er een definitief EPC is afgegeven door de verkoper/verhuurder. Mocht dat niet zo zijn, dan kan de ILT een last onder dwangsom opleggen om aan deze omissie een einde te laten maken. Kortom: eigenaren zullen hier zelf bedacht op moeten zijn dat ze dit tijdig regelen en makelaars hebben een belangrijke informerende en aansturende rol in dit proces. De norm die daar in de praktijk wordt gehanteerd is de norm van een redelijk handelend en redelijk bekwame tussenpersoon. De reële verwachting is dan ook dat makelaars hierop aangesproken kunnen worden, indien zij in deze taak tekort schieten.

Conclusie

De overheid maakt onder druk van Brussel steeds meer werk van het EPC. Een EPC is zeker na 1 januari 2015 een belangrijk document geworden bij verkoop en verhuur van een pand. Eigenaren worden nu ook wakker gemaakt door de overheid door een te ontvangen voorlopig EPC. Een makelaar zal ook bedacht moeten zijn op dit document en tijdig zijn klanten moeten informeren over de noodzaak ervan, anders is hij wellicht zelf aansprakelijk.

 

Valkuilen in het huurrecht 8 – het executeren van een ontruimingsvonnis

Kan men een ontruimingsvonnis onbeperkt executeren?

Als verhuurder verhuurt u een woning aan een huurder. Een belangrijke verplichting van de huurder is het tijdig betalen van de huur. Stel nu dat de huurder dat niet doet. U gaat naar de kantonrechter, die vervolgens in zijn vonnis de huurovereenkomst ontbindt. Op grond van dat vonnis kunt u de huurder laten ontruimen, maar in ruil voor betaling van de proceskosten en de huurachterstand bent u bereid de huurder een tweede kans te geven. Uw goede bedoelingen ten spijt: de huurder laat opnieuw een huurachterstand ontstaan, waarop u de huurder alsnog wilt laten ontruimen. Kan dit op basis van het eerdere vonnis? Of moet u opnieuw procederen?

In de praktijk zien wij vaak dat een verhuurder na ontbinding van de huurovereenkomst het vonnis niet gebruikt om de huurder op straat te zetten, maar om een stok achter de deur te krijgen voor een betalingsregeling.

Wat nu als de huurder betaalt?

Recent heeft de Kantonrechter Den Bosch geoordeeld over de volgende zaak. De huurder kon ontruiming voorkomen door de achterstand te voldoen vóór een bepaalde datum. De huurder deed dit, maar enige tijd later ontstond er een nieuwe huurachterstand. De verhuurder wilde ontruimen op basis van het oude vonnis, maar dat was misbruik van recht: de huurder had er in dit geval terecht op vertrouwd dat de verhuurder niet zou ontruimen na betaling van de huurachterstand. De Kantonrechter overwoog dat dit anders zou zijn geweest als de verhuurder uitdrukkelijk had afgesproken met de huurder dat een nieuwe huurachterstand toch tot ontruiming zou leiden.

Uit andere jurisprudentie komt naar voren dat het later alsnog gebruiken van een ouder ontruimingsvonnis niet mag als de verhuurder de indruk heeft laten ontstaan dat van ontruiming wordt afgezien. Dit is bijvoorbeeld het geval als de verhuurder aangeeft dat hij niet zal ontruimen als de huurachterstand wordt ingelopen. Het dan alsnog gebruiken van het vonnis levert dan misbruik van recht op.

Geen afspraken?
Maar wat nu als er niets wordt afgesproken? In zo’n situatie ontstaat er weer een nieuwe huurovereenkomst. In artikel 230 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staat dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, als de huurder na afloop van een huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Dat laatste biedt dus mogelijkheden.

Goede afspraken maken met de huurder
Van belang is dus dat u als verhuurder duidelijke afspraken maakt met de huurder: u  ziet alleen af van ontruiming als de huurder niet alleen de achterstand betaalt, maar ook geen nieuwe huurachterstand in de toekomst zal laten ontstaan. U behoudt zich dus alle rechten voor.

Als een verhuurder die afspraken heeft gemaakt, bent u er ook nog niet: als de huurder geruime tijd weer goed betaalt, vervalt de mogelijkheid het vonnis alsnog te gebruiken toch weer. U mag het vonnis nog binnen grofweg een periode van één jaar alsnog gebruiken. Daarna zult u toch weer opnieuw moeten procederen.

Conclusie
Duidelijkheid bij het accepteren van betalingen na een ontruimingsvonnis kan dus lonen! Bij twijfel: overleg met een huurrechtspecialist.