In het Nederlandse recht komt steeds vaker de invloed van Europees recht naar voren. Recent vernietigde de Rechtbank Amsterdam een huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst voor een woonruimte, omdat dit beding in strijd met het Europese consumentenrecht was.[1] Verhuurders zijn geschrokken van de enorme gevolgen van deze uitspraak. Inmiddels heeft de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak prejudiciële vragen voorgelegd gekregen om de praktijk handvatten te geven hoe met deze enorme gevolgen om te gaan.

De uitspraak

De kantonrechter te Amsterdam oordeelde in deze zaak dat het hele huurverhogingsbeding vernietigd werd, met als gevolg dat de huurder met terugwerkende kracht gedurende 17 jaar te veel huur had betaald.

De huurovereenkomst

De verhuurder, Bouwinvest, verhuurde al sinds 2005 een woning aan de huurders. De oorspronkelijke huurprijs bedroeg € 865,00 per maand. Na diverse verhogingen maakte de verhuurder in 2022 aanspraak op € 1.534,75 per maand.

De procedure

In deze procedure vorderde Bouwinvest ontbinding van de huur en ontruiming van de woning in verband met een huurachterstand van € 4.425,27.

De huurder voerde zelf verweer, erkende de achterstand en gaf als reden aan dat hij door privé omstandigheden niet het geld had om de huur volledig te voldoen.

Wat oordeelde de rechter?

De rechter oordeelde dat op grond van dwingend Europees consumentenrecht hij verplicht is om onafhankelijk van het verweer van de huurder te toetsen of het huurverhogingsbeding in strijd is met Europees recht. Zijn conclusie: dat is zo en dat betekent dat het gehele beding vanaf het eerste moment van de huurovereenkomst vernietigd wordt. De verhuurder mag dus geen enkele huurprijsverhoging vorderen.

Hoe luidde het beding?

In het betreffende beding was wat cryptisch opgenomen dat de verhuurder de bevoegdheid had om bovenop de consumentenprijsindex nog maximaal 5% extra jaarlijks te verhogen.

Waarom is het beding vernietigd?

De rechter stelde vast dat er hier sprake is van een consumententransactie: de huurder van een woonruimte is een consument. Deze verdient dus vergaande bescherming op basis van de Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen. Een prijswijziging mag volgens deze richtlijn niet nadelig zijn voor de huurder. De rechter stelde vast dat de huurder feitelijk aan de willekeur van de verhuurder was overgeleverd met deze clausule, aangezien het niet in duidelijke en begrijpelijke bewoordingen was opgeschreven.  De sanctie die hierop vanuit Brussel wordt gesteld is fors: de clausule wordt dan niet teruggebracht tot een redelijke clausule voor huurverhoging, maar de clausule wordt helemaal uit het contract gehaald.

Verhuurder moet ruim € 70.000,- terugbetalen

De consequentie daarvan is dus dat er helemaal geen huurprijsverhoging mogelijk is.

Daar waar de verhuurder dacht, dat hij recht had op nabetaling van nog ruim € 4.400,-, werd nu vastgesteld dat hij feitelijk ruim € 70.000,- teveel had berekend, hetgeen aan de huurder moet worden terugbetaald.

Wat betekent dit voor de praktijk?

We zien vaak dat verhuurders zelf sleutelen aan huurcontracten en een bepaalde clausule opnemen voor de huurprijsverhoging, die niet evenwichtig is. Met deze uitspraak (die overigens niet alleen staat) geven rechters een stevig signaal af aan de praktijk: zorg ervoor dat je de clausule voor de huurverhoging goed formuleert, aangezien bij een matige formulering de gevolgen hiervan voor verhuurders zeer ernstig kunnen zijn.

Andersom biedt het voor huurders vergaande mogelijkheden: wellicht hebben zij al jarenlang te veel betaald.

Het is nu zaak dat er snel duidelijkheid komt vanuit de Hoge Raad of inderdaad de hoogste rechter in Nederland ook vindt dat we voortaan zo moeten omgaan met deze clausules. Inmiddels zijn hierover dus prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

[1] Rechtbank Amsterdam, 3 augustus 2023, ECLI:NL:AMS:2023:4800.