U krijgt als huurder te maken met een opzegging door de verhuurder van de bedrijfsruimte, maar het is voor u onmogelijk om uw bedrijf binnen die opzeggingstermijn te verplaatsen. Eigenlijk wilt u ook helemaal nog niet weg uit het gehuurde. In uw huurcontract wordt vermeld dat er sprake is van een huurcontract conform artikel 7:230a BW.

Wat kunt u als huurder dan doen? U kunt tot driemaal toe naar de rechter om uitstel te vragen. Dit kan leiden tot drie jaar extra huurtijd om bijvoorbeeld andere bedrijfsruimte te vinden.

Dat is echter niet het enige wat u zou kunnen doen. Want valt u met uw bedrijf wel onder het huurregime van artikel 7:230a BW? Dat is niet altijd duidelijk en dat heeft te maken met de vraag of uw bedrijfsruimte onder de middenstandsbedrijfsruimte valt of onder de overige categorie. Artikel 7:230a BW heeft betrekking op de overige categorie en dan moet u denken aan bijvoorbeeld kantoren, fabrieken en loodsen. Indien dat u niet onder de categorie overig valt, dan gelden er andere wetten en kan de opzegging nietig zijn omdat er geen goede opzeggingsgrond is aangegeven.

De procedure(s)
Nadat u met een opzegging te maken krijgt, moet u zich richten tot de rechter. U dient tijdig een voorwaardelijk verzoek in tot het verlengen van de ontruimingsbescherming. Daarnaast stelt u de zogenoemde voorvraag over de kwalificatie van uw huurovereenkomst. Met andere woorden: u verzoekt de rechter om aan te geven welk huurregime van toepassing is.

Indien u deze voorvraag niet stelt, geldt de beschikking van de rechter als een oordeel over het toepasselijke huurregime. Ook is het belangrijk dat u de termijnen in de gaten houdt. In 2019[1] was een huurder te laat met het indienen van het verzoek bij de kantonrechter te Almelo en de rechter behandelde zijn verzoek daarom niet meer.

De verhuurder startte vervolgens een kort geding om een ontruimingsdatum vast te stellen en toen besloot de huurder de voorvraag alsnog te stellen. Veel te laat, aldus de verhuurder en de rechter in kort geding[2]. Ook in hoger beroep[3] van het kort geding ving de huurder bot.

De huurder gaf echter niet op en stelde de voorvraag nogmaals, maar nu aan de pachtkamer[4]. De pachtkamer oordeelde dat er eens een einde moest komen aan een rechtsstrijd en dat het de huurder zelf was die bij aanvang van de procedure(s) de voorvraag niet stelde. De huurder maakte namelijk bij de eerste procedure de fout om die voorvraag niet te stellen. Kortom: een goed begin is het halve werk.

Ons kantoor begeleidde de verhuurder in bovengenoemde zaken met succes.

Wilt u weten onder welk huurregime u valt? Of heeft u te maken met een opzegging? Neem dan contact op met een van de advocaten bij Lefers Advocaten. Bel naar 0545 725925 of e-mail naar: info@lefers-advocaten.nl.

[1] ECLI:NL:RBOVE:2019:915

[2] ECLI:NL:RBOVE:2019:916

[3] ECLI:NL:GHARL:2019:9913

[4] Rechtbank Overijssel Pachtkamer 14 juli 2020, zaaknr. 8219171 \ CV EXPL 19-7089 (niet gepubliceerd).